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Frage an den Rechtsexperten Teil 2

Kann der Mieter bei Schimmel in der Wohnung den Mietzins mindern?

Minderungsrechte des Mieters

Der Mieter kann den Vermieter häufig vor den Gerichten wegen Schimmelpilz erfolgreich in Anspruch nehmen. Das Mietrecht sieht für den Vermieter eine strenge Haftung für jeden Sachmangel vor, also bereits immer dann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung von der vertraglichen Sollbeschaffenheit abweicht, §§ 536 ff. BGB. Eine Haftung setzt zwar eine Schimmelpilzanzeige des Mieters voraus. Der Bundesgerichthof hat aber betont, dass diese Anzeige auch bei einer Verschlimmerung nicht ständig wiederholt werden muss. Zeigt sich in der Wohnung Schimmelpilz, so muss der Vermieter regelmäßig beweisen, dass das Gebäude den allgemeinen Regeln der Bautechnik entspricht, wie die häufig letztinstanzlich tätigen Landgerichte betonen. Der Vermieter ist für den Bauzustand der Wohnung zivilrechtlich zwingend verantwortlich. Seiner Haftung kann der Vermieter letztlich nur entgehen, wenn er beweist, dass sein Gebäude in Ordnung ist und der Schimmel davon herrührt, dass der Mieter nicht richtig lüftet.

Schimmelpilz in der Wohnung

Feuchtigkeit in der Wohnung gilt als Mietmangel, der zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Dieser kann sich optisch durch Schimmelbildung bzw. Stockflecken oder auch als Gesundheitsgefahr für den Bewohner darstellen. Die Höhe der Minderung ist schwierig zu beurteilen und richtet sich nach den Einzelheiten des Falles. Bei völliger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit kann sogar eine Minderung von 100 % gerechtfertigt erscheinen.

Gründe für den Schimmel

Häufig sind gerade Wohnungen nach einer Modernisierung betroffen, insbesondere nach dem Einbau neuer Fenster. Dabei muss nicht der Mieter von sich aus seine Lüftungsgewohnheiten ändern oder sich erkundigen. Wenn er sein Lüftungsverhalten einfach beibehält, haftet nicht er, sondern regelmäßig der Vermieter für den Schimmel. Der Vermieter wird daher verpflichtet sein, den Mieter mit Hilfe eines Architekten, eines Sachverständigen oder eine technischen Hilfe über die erforderliche Lüftung aufzuklären. Erst wenn der Mieter nach sachgerechter Aufklärung an seinem unzureichenden Lüften festhält, geht die Haftung für Schimmelpilz auf ihn als Mieter über. Aber auch Fehler in der Dachhaut, der Dämmschicht, der Dampfsperre oder Leitungsundichtigkeiten kommen als Ursache für Feuchtigkeit und Schimmel in Betracht. In manchen Fällen sind Wärmebrücken oder fehlerhafte Dämmung Auslöser für Schimmelpilz in der vermieteten Wohnung.

Lüftungsumfang

Fest steht, dass der Mieter im Rahmen der pfleglichen Behandlung der Mietsache lüften muss. In der Rechtsprechung wird immer wieder diskutiert, was zumutbares Lüften durch den Mieter beinhaltet. Vorübergehendes Schrägstellen der Fenster reicht häufig nicht aus. Am besten geeignet ist Quer- oder jedenfalls Stoßlüftung, damit Frischluft in alle Ecken der Wohnung eindringt. Mangelhaft ist eine Wohnung auch dann, wenn nur übermäßiges und daher unwirtschaftliches Lüften Schimmel vermeidet.

Stand der Möbel

Zur vom Mietvertrag zu gewährleistenden Wohnung gehört regelmäßig das Recht des Mieters, seine Möbel an jedem beliebigen Platz aufzustellen, sogar an die Außenwand. Das gilt jedenfalls, wenn ein gewisser Mindestabstand durch eine Fußleiste garantiert ist. Nur wenn ausnahmsweise die Mietvertragsparteien wegen drohender Feuchtigkeitsschäden vertraglich eine andere Regelung vornehmen, ist diese bindend und der Vermieter kann das Abrücken der Möbel von der Wand verlangen.

Zusammenfassung

Schimmelpilz führt häufig zur Mietminderung. Nur eine baumangelfreie Wohnung und ein ordnungsgemäßes Lüften durch den Mieter schützen den Vermieter vor den Ansprüchen des Mieters. Zudem sollte der Vermieter juristisch gut beraten sein.

Es soll aber auch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass dieser Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit aller aufgeführten Punkte geben kann, da sich die Rechtslage laufend anpasst und hier sicher keine juristische Beratung erfolgen kann und darf! 

 


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Georg Meyer
Georg Meyer
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