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Frage an den Rechtsexperten Teil 3

Haftet ein Sanierer für die fachgerechte Durchführung der Arbeiten ?

Urteil Landgericht Wuppertal vom 15.5.2014

In einem interessanten Urteil hatte das Landgericht Wuppertal zu prüfen, ob das Sanierungsunternehmen selber für eine Schimmelpilzproblematik in Wohnungen haftet.

 

Der Fall

Ein Mieter entdeckt in Schlafzimmer und Küche Schimmel und benachrichtigt den Vermieter. Der Vermieter beauftragt ein Sanierungsunternehmen, das fast einen Monat Trocknungsgeräte aufstellt und auch ein Bücherregal abbaut. Später zeigt sich, dass der Schimmelpilzschaden so schlimm ist, dass der Mieter während der umfangreichen Sanierung ausziehen muss. Der Leitungswasserversicherer des Vermieters zahlt den Schaden und die Sanierung, ist aber der Auffassung, die Sanierungsfirma habe den Schaden verschlimmert. Der Versicherer nimmt daher den Sanierer für die aufwendige Reinigung der Wohnung, den Mietausfall  und Gutachterkosten in Höhe von fast 10.000,- € vor Gericht in Regress.

 

Die Entscheidung

Das Landgericht stellt grundlegend fest, dass der beauftragte Sanierungsunternehmer haftet, wenn er den Schimmelpilzbefall verschlimmert. Der Sanierer wird regelmäßig aufgrund eines Werkvertrages mit dem Vermieter oder dem Versicherer tätig. Daher trifft den Sanierer die in §§ 634 ff. BGB vorgesehene strenge Gewährleistungshaftung. Ausdrücklich erkennt das Landgericht eine Verantwortlichkeit des Sanierers, wenn die Trocknungsmaßnahmen die Schimmelsporen in der Wohnung erst verteilen und dann viel aufwendigere Sanierungsarbeiten erforderlich werden. Daher hat das Gericht ein Gutachten eingeholt, das klären sollte, ob der Sanierer den Schimmelpilzschaden vergrößert hat. Lufttrocknungsgeräte können in der Tat bei ihrem Einsatz in geschlossenen Wohnräumen zur Ausbreitung von Schimmelpilzsporen an bisher nicht befallenen Stellen führen und dadurch den Schaden ganz erheblich verschlimmern. Es ist wohl gar nicht so selten, dass mit dem Aufstellen von Lufttrocknungsgeräten mit „Kanonen auf Spatzen“ geschossen wird, zumal die Sanierungsfirma häufig ihre Vergütung nach Einsatzdauer der Trocknungsgeräte berechnet. Der Gerichtssachverständige sah durchaus Anhaltspunkte dafür, dass die Geräte in der betroffenen Wohnung die Raumluftbelastung verschlechtert und neuen Schimmelpilzbefall an bisher nicht betroffenen Stellen hervorgerufen haben. Diese Fallgestaltung schätze der Gerichtsgutachter nach seinen Untersuchungen mit 50 % ein. Aber auch die Möglichkeit, dass der Schimmelpilzbefall schon vor den Arbeiten des verklagten Sanierers so erheblich war, dass eine aufwendige Sanierung erforderlich war, betrage 50 %.

Das Gericht wies daher die Klage aus Beweislastgründen ab. Eine hälftige Wahrscheinlichkeit reiche – so das Gericht – für eine Verurteilung des Sanierer nicht aus. Das Urteil ist veröffentlicht unter LG Wuppertal, Urteil vom 15.5.2014, 17 O 55/13.

 

Folgen für Wohnungswirtschaft, Sanierer, Versicherer

Der dem Urteil zugrunde liegende Fall zeigt die Problematik bei der Sanierung von Schimmelpilzbefall von Wohnungen im Ganzen auf. Schimmelpilz führt häufig zur Mietminderung. Der Vermieter hat Baumängel auszuschließen, aber den Mieter vor allem auch auf richtiges Heizen und Lüftung hinzuweisen, vor allem nach Fensterwechsel. Streiten Mieter und Vermieter häufig, ob ein Wohnungsmangel oder fehlerhaftes Lüften für Schimmelpilz die Ursache ist, so wird es im Sanierungsfall noch unübersichtlicher, weil jetzt das Sanierungsunternehmen und ggfs. auch ein Versicherer hinzutritt. Durch die Beteiligung weiterer Stellen und Personen mit divergierenden Interessen, werden die Rechtsverhältnisse naturgemäß schwieriger. Daher sollte der Vermieter auf eine genaue Korrespondenz achten. Weiter sind Verträge schriftlich abzuschließen, damit die Beteiligten wissen, welche Rechte und Pflichten daraus konkret resultieren. Kommt es zu einer Sanierung so sollten Vermieter und Sanierer vor Arbeitsbeginn auf eine genaue Schadensaufnahme achten. So sieht es im übrigen eine Richtlinie zum sachgerechten Umgang mit Schimmelpilzschäden vor, die die Versicherungswirtschaft mit dem Bundesverband der Sachverständigen herausgegeben hat.

 

Zusammenfassung

Eine Sanierung des Schimmelpilzschadens in Wohnungen erfordert eine vorherige sachkundige und dokumentierte Schadensaufnahme. Ansonsten droht ein Rechtsstreit wie vor dem Landgericht Wuppertal mit Ärger, Kosten und einem ungewissen Ausgang.


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Georg Meyer
Georg Meyer
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