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Sind Feuchtigkeit und Schimmel Wohnungsmängel?

Auf der Liste überflüssiger Rechtstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen Schimmelschäden das Feld an: Die eine Partei plädiert auf bauliche Mängel, die andere Partei auf mangelndes Lüften. Hohe Gerichtskosten, Gutachterkosten, Kosten für den Umzug, Opportunitätskosten für den Vermieter – die Summe, die beide Parteien zu zahlen haben, ist in jedem Fall hoch.

Lüftungsverhalten: Mieter trägt Mitverantwortung

paragraphenBisher war es so, und es wird von vielen Gerichten auch immer noch so gesehen, dass der Vermieter bei einem Schimmel-Prozess erst einmal nachweisen muss, dass die Bauhülle fehlerfrei ist, bevor das Lüftungsverhalten des Mieters in den Blick genommen wird. Mit anderen Worten: Der Vermieter hat zu allererst einmal für eine ordnungsgemäßer Bausubstanz zu sorgen. Es darf also keine zur Schimmelbildung führende Feuchtigkeit von außen in die Wohnung eindringen. Ist die Bauhülle in Ordnung, dann nehmen die Gerichte mittlerweile mehr und mehr das Verhalten des Mieters unter die Lupe, vor allem sein Lüftungsverhalten. Seit diesem Jahr sind bei den erstinstanzlichen Amtsgerichten Urteile zu beobachten, die das Lüftungsverhalten des Mieters mit in den Blick nehmen. Prof. Dr. Uwe Meiendresch, Vorsitzender Richter am Landgericht Aachen: „Kann Mietern nachgewiesen werden, dass sie nicht ausreichend gelüftet haben, kann sich im Konfliktfall der Mietminderungsanspruch drastisch reduzieren. Fehlerhaftes Lüften spielt also auch bei fehlerhaften Gebäuden rechtlich eine Rolle. Assistenzsysteme helfen dabei, viele Loss-Loss-Situationen zu vermeiden“, sagt der Jurist und ausgebildete Mediator.

Mietminderung bei Schimmel: keine erneute Anzeige nötig

Mit optimalem Lüftungsverhalten sind Mieter auf der sicheren Seite und Vermieter, die ihre Immobilien mit Sorgfalt pflegen, ebenso. Kümmert sich ein Vermieter nicht hinreichend um seine Immobilie, indem er Schimmel vorbeugt,  kann der Mieter – nachdem er den Schaden angezeigt hat - sofort die Miete mindern. Verschlimmert sich der Schaden – und das ist neu –  muss keine erneute Anzeige gestellt werden. Das stellte ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) im vergangenen Jahr fest. Droht wegen Schimmel Gesundheitsgefahr, kann der Mieter ohne Einhaltung von Fristen sogar die Wohnung wechseln. Voraussetzung dafür ist ein entsprechendes ärztliches Gutachten eines Sachverständigen. Das ergaben Urteile der Oberlandesgerichte Brandenburg und Düsseldorf. In einem solchen Fall kommt es den Vermieter sehr teuer zu stehen – Umzugskosten, Kosten für die Ersatzwohnung, etc. Die Liste der Forderungen wird hier recht lang.  Wie also verhindern Vermieter und Mieter, dass sich ein bestehender Schaden verschlimmert?

Unterstützung durch Assistenzsysteme

„Assistenzsysteme helfen weiter“, weiß Georg Meyer, Geschäftsführer der Solinger Klimagriff GmbH. „Richtiges Lüften allein ist bei einem bestehenden Schaden allerdings nicht ausreichend. Die Feuchtigkeit muss zunächst einmal aus den Wänden entfernt werden. Das funktioniert übergangsweise nur durch massives Heizen. Ist dies geschehen, helfen wir mit dem Klimagriff weiter. Ein Ampelsystem hilft dem Wohnraumnutzer zum richtigen Zeitpunkt, über den Zeitraum und auf die richtige Art zu lüften.“ Das Solinger Assistenzsystem erfasst Lüftungsdaten und unterstützt Vermieter und Mieter, Lüftungsverhalten richtig einzuschätzen und zu optimieren. Feuchtigkeit und Schimmel bedingte Mängel lassen sich in Wohnungen also vermeiden. Warum nicht gleich so? 

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Georg Meyer
Georg Meyer
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