Mietminderung wegen Schimmel

Mietminderung wegen Schimmel

Mietminderung wegen Schimmel

Schimmel in der Wohnung zu haben, ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine regelrechte Horrorvorstellung und ein ernst zu nehmendes Problem. Immerhin können Schimmelpilze eine große Gefahr für die Gesundheit der Bewohner darstellen und sollten deshalb schnellstmöglich entfernt werden, bevor sie sich weiter ausbreiten. Schimmel gilt als ein sehr schwerwiegender Mietmangel und berechtigt die Mieter aus diesem Grund zur Mietminderung.

Vermieter denken in erster Linie daran, mit welchem Aufwand und welchen Kosten eine solche Schimmelbeseitigung womöglich verbunden ist – sofern sie für diese zuständig sind. Als Eigentümer sind sie vor allem daran interessiert, ihren Besitz, also Mietshaus oder Wohnung, im bestmöglichen Zustand zu erhalten. Von daher ist es auch unter ökonomischen Gesichtspunkten notwendig, bei Schimmel zu handeln.

Wann können Sie die Miete mindern?

Laut Gesetz sind Sie zur Mietminderung berechtigt, wenn die Wohnung nicht jene Eigenschaften aufweist, die zwischen Ihnen und dem Vermieter im Mietvertrag vereinbart wurden. Dies wäre bspw. der Fall, wenn die Quadratmeterzahlen nicht stimmen oder die versprochene Einbauküche durch Abwesenheit glänzt. Der Mieter hat Anspruch darauf, dass sich die Wohnung in dem Zustand befindet, der im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ein weiterer Grund, der Sie zu einer Mietminderung berechtigt läge vor, wenn die Nutzung der Wohnung stark eingeschränkt ist. Sorgt ein erheblicher Mietmangel dafür, dass Sie die Ihnen überlassene Mietsache nicht wie vorgesehen nutzen können, dürfen Sie die Warmmiete um einen angemessenen Betrag kürzen. Dies wäre bspw. der Fall, wenn Sie den Balkon nicht nutzen können, weil es noch keine Brüstung gibt oder wenn ein Raum von Schimmel befallen ist.

Pflichten von Mieter und Vermieter bei Schimmelbefall

Stellen Sie fest, dass die Tapete schimmelt oder haben Sie aufgrund des modrigen Geruchs auch nur den Verdacht, dass es in einem Raum schimmelt, sind Sie nach § 536c Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verpflichtet, umgehend Ihren Vermieter zu informieren.

So wird dieser in die Lage versetzt, die Schimmelbildung bereits im Anfangsstadium einzudämmen und schlimmere Schäden für die Gesundheit der Mieter und am Gemäuer zu verhindern. Sollten Sie der Meldepflicht nicht nachkommen, können Sie später auch keine Mietminderung wegen des Schimmels vornehmen.

Doch auch so ist nicht garantiert, dass Sie zu einer Minderung berechtigt sind. Sollte der Schimmel auf Ihr Fehlverhalten zurückzuführen sein, ist eine Mietminderung keine Option. Schlimmer noch, Sie müssen dann die Kosten für die Beseitigung übernehmen, die je nach Schwere des Befalls sehr hoch ausfallen können.

Über die Frage, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist, entbrennt regelmäßig Streit zwischen Mieter und Vermieter. Oftmals muss dann ein unabhängiger Gutachter die Ursache des Schimmels klären. Haben Baumängel (z.B. undichte Fenster) zum Schaden geführt, ist der Eigentümer der Immobilie in der Verantwortung und muss auch die Kosten für die Schimmelbekämpfung tragen, andernfalls wird der Mieter zur Kasse gebeten.

Schimmel vermeiden

Ob Sie nun Mieter oder Vermieter sind, in jedem Fall haben Sie ein Interesse daran, Schimmel schon im Vorhinein zu vermeiden. Die häufigsten Ursachen für Schimmel sind Baumängel und falsches Lüftungsverhalten. Gerade Letzteres können Sie als Mieter jedoch vermeiden.

Durch Kochen, Duschen oder Atmen entsteht zwangsläufig ein feuchtwarmes Raumklima, in dem Schimmelpilze gut gedeihen können, weshalb insbesondere das Badezimmer für den Befall prädestiniert ist. Aus diesem Grund ist es wichtig, regelmäßig zu lüften, damit die Feuchtigkeit entweichen kann, ohne Schaden anzurichten. Hier unterlaufen den Mietern häufig Fehler, weil sie zu wenig oder permanent bei angekipptem Fenster lüften.

Um Ihren Mietern das richtige Lüftungsverhalten zu erleichtern, können Sie ihnen bspw. mit dem Einbau des Klimagriffs helfen. Dieser erkennt automatisch, wann die Luftfeuchtigkeit zu hoch ist und empfiehlt dem Mieter per Ampelsystem, wann gelüftet werden sollte, um Schimmel zu vermeiden.

 

Sind Feuchtigkeit und Schimmel Wohnungsmängel?

Sind Feuchtigkeit und Schimmel Wohnungsmängel?

Auf der Liste überflüssiger Rechtstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen Schimmelschäden das Feld an: Die eine Partei plädiert auf bauliche Mängel, die andere Partei auf mangelndes Lüften. Hohe Gerichtskosten, Gutachterkosten, Kosten für den Umzug, Opportunitätskosten für den Vermieter – die Summe, die beide Parteien zu zahlen haben, ist in jedem Fall hoch.

Lüftungsverhalten: Mieter trägt Mitverantwortung

Bisher war es so, und es wird von vielen Gerichten auch immer noch so gesehen, dass der Vermieter bei einem Schimmel-Prozess erst einmal nachweisen muss, dass die Bauhülle fehlerfrei ist, bevor das Lüftungsverhalten des Mieters in den Blick genommen wird. Mit anderen Worten: Der Vermieter hat zu allererst einmal für eine ordnungsgemäßer Bausubstanz zu sorgen. Es darf also keine zur Schimmelbildung führende Feuchtigkeit von außen in die Wohnung eindringen. Ist die Bauhülle in Ordnung, dann nehmen die Gerichte mittlerweile mehr und mehr das Verhalten des Mieters unter die Lupe, vor allem sein Lüftungsverhalten. Seit diesem Jahr sind bei den erstinstanzlichen Amtsgerichten Urteile zu beobachten, die das Lüftungsverhalten des Mieters mit in den Blick nehmen. Prof. Dr. Uwe Meiendresch, Vorsitzender Richter am Landgericht Aachen: „Kann Mietern nachgewiesen werden, dass sie nicht ausreichend gelüftet haben, kann sich im Konfliktfall der Mietminderungsanspruch drastisch reduzieren. Fehlerhaftes Lüften spielt also auch bei fehlerhaften Gebäuden rechtlich eine Rolle. Assistenzsysteme helfen dabei, viele Loss-Loss-Situationen zu vermeiden“, sagt der Jurist und ausgebildete Mediator.

Mietminderung bei Schimmel: keine erneute Anzeige nötig

Mit optimalem Lüftungsverhalten sind Mieter auf der sicheren Seite und Vermieter, die ihre Immobilien mit Sorgfalt pflegen, ebenso. Kümmert sich ein Vermieter nicht hinreichend um seine Immobilie, indem er Schimmel vorbeugt,  kann der Mieter – nachdem er den Schaden angezeigt hat – sofort die Miete mindern. Verschlimmert sich der Schaden – und das ist neu –  muss keine erneute Anzeige gestellt werden. Das stellte ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) im vergangenen Jahr fest. Droht wegen Schimmel Gesundheitsgefahr, kann der Mieter ohne Einhaltung von Fristen sogar die Wohnung wechseln. Voraussetzung dafür ist ein entsprechendes ärztliches Gutachten eines Sachverständigen. Das ergaben Urteile der Oberlandesgerichte Brandenburg und Düsseldorf. In einem solchen Fall kommt es den Vermieter sehr teuer zu stehen – Umzugskosten, Kosten für die Ersatzwohnung, etc. Die Liste der Forderungen wird hier recht lang.  Wie also verhindern Vermieter und Mieter, dass sich ein bestehender Schaden verschlimmert?

Unterstützung durch Assistenzsysteme

„Assistenzsysteme helfen weiter“, weiß Georg Meyer, Geschäftsführer der Solinger Klimagriff GmbH. „Richtiges Lüften allein ist bei einem bestehenden Schaden allerdings nicht ausreichend. Die Feuchtigkeit muss zunächst einmal aus den Wänden entfernt werden. Das funktioniert übergangsweise nur durch massives Heizen. Ist dies geschehen, helfen wir mit dem Klimagriff weiter. Ein Ampelsystem hilft dem Wohnraumnutzer zum richtigen Zeitpunkt, über den Zeitraum und auf die richtige Art zu lüften.“ Das Solinger Assistenzsystem erfasst Lüftungsdaten und unterstützt Vermieter und Mieter, Lüftungsverhalten richtig einzuschätzen und zu optimieren. Feuchtigkeit und Schimmel bedingte Mängel lassen sich in Wohnungen also vermeiden. Warum nicht gleich so? 

Weitere Informationen finden Sie hier